Home designs

Mis on majade projekteerimine?

Majade projekteerimine on protsess, mille käigus muudetakse ideed reaalsuseks. Projekteerimise käigus koostatakse hoone arhitektuursed, konstruktiivsed ja tehnosüsteemide lahendused vastavalt tellija vajadustele, normidele ja õigusaktidele. See hõlmab nii funktsionaalse ruumiprogrammi kui ka esteetilise ja tehnilise terviklahenduse loomist, mis tagab hoone ohutuse, energiatõhususe ja kasutusmugavuse. Projekti koostamisel ühendatakse arhitektuursed lahendused, insenertehnilised süsteemid ja ehituseelarve, et lõpptulemus vastaks kliendi ootustele.

Milleks on vaja ehitusprojekti?

  • Ehitus- ja kasutusloa taotlemine
      Projekti on vaja selleks, et saada ehitus- või kasutusluba (või esitada vastav teatis). Samuti võimaldab projekt läbi viia kõik vajalikud kooskõlastused omavalitsuse ja teiste asutustega.
  • Lahenduste kinnitamine ja vastavus nõuetele
      Projekt fikseerib lõplikult arhitektuursed, konstruktiivsed ja tehnosüsteemide lahendused. Nii on tagatud, et hoone vastab ehitusnormidele, seadustele ja heale ehitustavale. Projekti eest vastutab pädev spetsialist, mis annab tellijale ka õigusliku kindluse.
  • Eelarve ja tööde planeerimine
      Projekti põhjal saab koostada täpse ehituseelarve, planeerida töid ning kontrollida materjalide koguseid ja maksumust. See aitab vältida üllatusi ehituse käigus.

Majade projekteerimise etapid

1. Eskiis

Eskiisprojekti eesmärk on luua hoone peamine kontseptsioon. Selle käigus kujundatakse esialgne visioon, määratakse arhitektuurne stiil, ruumiline jaotus ning hoone kuju ja proportsioonid. Etapp loob aluse kliendi ja arhitekti ühisele arusaamale.

2. Eelprojekt

Eelprojektis kujundatakse terviklik arusaam hoonest ning määratakse põhilised tehnilised näitajad – konstruktsioonid, gabariidid, tehnosüsteemide põhimõttelised lahendused ja energiamärgis. Dokumentatsioon on vajalik ehitusloa taotluseks ning kinnitab lahenduse vastavust normidele ja õiguslikele nõuetele.

3. Põhiprojekt

Põhiprojektis täpsustatakse hoone arhitektuurne ja tehniline lahendus. Koostatakse detailsemad joonised, ehitussõlmed ja tehnilised kirjeldused, mis on aluseks eelarve ja hinnapakkumiste koostamisele.

4. Tööprojekt

Tööprojekt on kõige täpsem projekteerimise etapp, kus määratakse konkreetsed materjalid, konstruktsioonid ja detailjoonised. See dokumentatsioon annab ehitajale üheselt mõistetavad juhised ning tagab projekteeritud kvaliteedi ja normidele vastavuse.

Vaata ehitusprojekti saadiume

Ehitusteatis või ehitusluba – kas ja millist on vaja?

Enne tööde alustamist tasub selgeks teha, kas sinu plaan vajab ehitusteatist või ehitusluba. Reegel on lihtne: mida suurem mõju keskkonnale, kande- ja tulepüsivusele või naabritele, seda tõenäolisemalt on vaja luba; väiksemate, olemasoleva hoone kasutus- ja välisilmet oluliselt mitte muutvate tööde puhul piisab sageli ehitusteatisest. Täpne nõue sõltub hoone liigist, asukohast (sh detailplaneeringust, muinsuskaitsest) ja tööde iseloomust. Meie aitame teha eelhinnangu, koostada vajalikud dokumendid ning suhelda omavalitsusega, et protsess kulgeks sujuvalt ja ajakavas. Kui vaja, kaasame projekteerija, teeme mõõdistuse ning kontrollime kooskõlastuste ja eritingimuste vajaduse. Juba enne alustamist.

Lisaks ehitusteatisele või -loale on tavaliselt vaja ka alus- ja taotlusmaterjale: geodeetiline alusplaan – täpne mõõdistus olemasolevatest hoonetest, maapinnast ja tehnovõrkudest, millele projekteerimine tugineb; projekteerimistingimused – KOVi poolt antavad nõuded, kui detailplaneering puudub või soovitakse sellest kõrvale kalduda; detailplaneering – määrab ehitusõiguse, hoonestusviisi, kõrgused ja tehnovõrkude lahenduse; energiamärgis – uue hoone puhul energiatõhususe tõend (tihti vajalik kasutusloa saamisel). Sõltuvalt asukohast ja lahendusest võivad vajalikud olla ka geotehnilised uuringud (pinnase ja vundamendi lahenduse aluseks), müra- ja radoniuuringud, tuleohutus- ja ventilatsiooniarvutused, inventariseerimine ning tehnovõrkude kooskõlastused (vesi, kanalisatsioon, elekter, gaas, side). Pakume täisteenust: viime läbi uuringud, koostame ja kogume kõik dokumendid ning hangime kooskõlastused ja load. Loome 3D-visualiseeringu ning projekteerime BIM-keskkonnas, mis võimaldab lahendusega 3D-s tutvuda, teha läbivaateid ja avastada võimalikud vastuolud juba enne ehitust.

Vaata võrdlustabelit

Personaalne lähenemine igale majale

Majade projekteerimine ei ole kunagi ühesugune. Iga pere, krunt ja visioon on erinevad. Seetõttu töötame välja individuaalsed lahendused, mis arvestavad:

  • krundi suurust ja eripära,

  • kliendi elustiili ja vajadusi,

  • energiatõhususe ja keskkonnasõbralikkuse nõudeid,

  • tulevikuvajadusi (laiendused, lisakorrused, energiasüsteemid).

Miks valida meid?

  • Kogemused ja teadmised: aastatepikkune arhitektuurse projekteerimise praktika.

  • Läbipaistvus ja selgus: anname täpse ülevaate tööprotsessist, maksumusest ja ajakavast.

  • Loovus ja tehniline täpsus: ühendame loomingulise arhitektuuri ja insenerteadmised, et tulemus oleks nii ilus kui ka praktiline.

  • Toetus algusest lõpuni: oleme kliendi kõrval alates esimesest ideest kuni valmis majani.

Ehitusprotsess

Uue elamu püstitamise protsess

Allikas: ehr.ee (https://livekluster.ehr.ee/ui/ehr/v1/abi/ehitusgiid/elamu/uue-elamu-ehitamine)

1.Planeerimine ja kitsendused

Igasugune ehitustegevus peab vastama kehtivatele nõuetele, et see sobiks keskkonda ega kahjustaks kellegi huve. Enne ehitustegevuse kavandamist uuri, millised planeeringud ja kitsendused sinu maatükile kehtivad. Nii saad teada, mida, kuhu ja kuidas võid ehitada.

Planeering on haldusakt, milles valitsus või kohalik omavalitsus lepib elanike ja avalikke huve esindavate asutustega kokku, kuidas ruumi tulevikus kasutada. Eesti planeerimissüsteem on hierarhiline, st detailsemad planeeringud peavad järgima üldisemaid. Erandjuhtudel on võimalik detailsema planeeringuga üldisemat muuta.

Kitsendused on maa-ala kasutamise piirangud, mille eesmärk on kaitsta olemasolevaid ruumilisi objekte (nt loodus- või muinsuskaitsealad, tehnovõrgud) ja kavandatavat ehitist. Vastutavad asutused (nt Keskkonnaamet, Muinsuskaitseamet, Päästeamet) ja võrguettevõtted annavad planeeringutele ja ehituslubadele kooskõlastusi ja arvamusi, et tagada erinevate avalike huvide kaitse.

Projekteerimine on ehitise kavandamine lähteülesande põhjal. Selle tulemus on ehitusprojekt, mis on ehitamise aluseks. Ehitusprojekt lisatakse ehitusloa taotlusele või vajadusel ehitusteatisele ning selle alusel saab mh hinnata, kas kavandatav ehitis vastab nõuetele ning kontrollida ehitustöid.

Paljudel juhtudel peab ehitusprojekt vastama projekteerimisnormidele ja -nõuetele, nt kui:

  • ehitamiseks on nõutud ehitusluba
  • koos ehitusteatisega tuleb esitada ehitusprojekt
  • koos kasutusloa taotluse või kasutusteatisega tuleb esitada ehitusprojekt
Vaata nõudeid ehitusprojektile ja eeltöödele

Vaata tabelist, milline loakohustus kehtib planeeritud ehitustegevus. Ehitusteatise kiidab heaks ja ehitusloa annab kohalik omavalitsus ehitisregistri kaudu, enne ei tohi ehitamist alustada.

Ehitusseadustiku lisa 1 (Vaata siit)  alusel on vaja:

väiksema hoone (kuni 60 m² ja kuni 5 m kõrge) puhul esitada ehitusteatis koos ehitusprojektiga

suurema hoone (üle 60 m² või üle 5 m kõrge) puhul taotleda ehitusluba

Ehitusteatis

Ehitusteatis tuleb esitada vähemalt 10 päeva enne ehitamise algust. Kui kohalik omavalitsus ei teata 10 päeva jooksul andmete lisakontrolli vajadusest, võib alustada ehitamist.

Vajadusel kohalik omavalitsus:

  • kontrollib, kas ehitis vastab nõuetele, sh detailplaneeringule või projekteerimistingimustele
  • kooskõlastab ehitamise Päästeameti jt pädevate asutustega
  • kaasab naabrid, kui ehitus puudutab nende õigusi või huve

Ehitusteatis võimaldab ehitada 2 aasta jooksul alates selle heakskiitmisest.

Ajakulu: Ehitusteatise esitamise järel on kohalikul omavalitsusel 10 päeva, et vajaduse korral algatada andmete lisakontroll. Kui kohalik omavalitsus teavitab andmete lisakontrolli vajadusest (nt märkused projektile, kooskõlastamine, naabrite kaasamine), esitab ta lisanõuded 30 päeva jooksul alates teavitamisest. Kui kohalik omavalitsus on teinud taotluse kohta märkusi ja taotleja peab puudused kõrvaldama, siis nende kõrvaldamiseks kuluvat aega ei arvestata 30 päeva hulka.

Üldjuhul on naabril arvamuse avaldamiseks ja pädeval asutusel (nt Päästeamet) kooskõlastamiseks aega 10 päeva.

Riigilõiv: Ehitusteatise läbivaatamine on tasuta.

Ehitusluba

Ehitusloaga antakse õigus ehitada vastavalt ehitusprojektile, mis esitatakse koos ehitusloa taotlusega. Ehitusloa taotluse vaatab läbi kohalik omavalitsus ja selle käigus mh:

  • kontrollib, kas ehitusprojekt vastab nõuetele, sh detailplaneeringule või projekteerimistingimustele
  • kooskõlastab selle vajaduse korral Päästeameti jt pädevate asutustega
  • kaasab naabrid, kui ehitus puudutab nende õigusi või huve

Ehitusluba kehtib 5 aastat. Kui 5 aasta jooksul alustatakse ehitamist, pikeneb loa kehtivus 7 aastani alates ehitusloa andmisest.

Ajakulu: Ehitusluba antakse 30 päeva jooksul. Kui kohalik omavalitsus on teinud taotluse kohta märkusi ja taotleja peab puudused kõrvaldama, siis nende kõrvaldamiseks kuluvat aega ei arvestata 30 päeva hulka.

Üldjuhul on naabril arvamuse avaldamiseks ja pädeval asutusel (nt Päästeamet) kooskõlastamiseks aega 10 päeva.

Riigilõiv: Elamu ehitusloa riigilõiv on 150 eurot, elamu abihoonel 250 eurot

Omanik peab tagama hoone ja ehitamise vastavuse nõuetele. See tähendab, et ta taotleb vajalikud load ja arvestab kooskõlastuste käigus esitatud nõudeid, dokumenteerib hoone ehitamise ning tagab omanikujärelevalve tegemise jms ka juhul, kui ehitab ise.

Ehitamise alus on ehitusprojekt, mille kohta on esitatud ehitusteatis või antud ehitusluba.

Kui ehitamine toimub ehitusloa alusel, siis tuleb esitada ehitisregistris ehitamise alustamise teatis vähemalt 3 päeva enne ehitamise algust.

Kvalifikatsioon

Ehitusloakohustusliku ehitamise korral peab ettevõttes tegutseva isiku pädevus olema tõendatud kutsetunnistusega. Seda saab kontrollida Kutsekoja veebilehelt (Vaata siit). Kutsetunnistusele on mh märgitud selle number, kutse väljastaja andmed ja kutse kehtivusaeg.

Ehitusdokumendid

Ehitamise dokumenteerimise eesmärk on saada ehitamise kohta (nt kasutatud tooted ja materjalid) teavet ning tagada hilisem võimalus mh tuvastada, kuidas on ehitatud, kus paiknevad varjatud kommunikatsioonid, kes ehitas teatud töölõigul ja millal. See info on vajalik töö sisu kvaliteedi ja nõuetele vastavuse hindamiseks ning ehitise korrashoiu tagamiseks, samuti hiljem lisatöödeks.

Ehitusdokumendid on eelkõige:

  • teostusjoonised (nt vundamendi ja tehnosüsteemide kohta)
  • ehituspäevik
  • kaetud tööde akt
  • töökoosolekute protokollid
  • muud ehitamist kajastavad dokumendid, sh seadmete seadistus- ja katseprotokollid ning paigaldus-, hooldus- ja kasutusjuhendid

Ehitamine tuleb dokumenteerida alati, kui

  • ehitis on ehitusloakohustuslik
  • koos ehitusteatise või kasutusteatisega tuleb esitada ehitusprojekt
  • see kohustus tuleneb õigusaktist (nt seadus või määrus)

Kvaliteedi tagab korralik projekt ning seejärel kontrollimine, et tööd tehakse projekti alusel ja muudatused fikseeritakse samuti kirjalikult. Ehitustööde lõpuks peab tekkima dokumentatsioon, mis vastab tegelikele töödele, sest selle alusel saab taotleda kasutusloa või esitada kasutusteatise.

Omanikujärelevalve

Ehitise omanik tagab selle ehitamise üle asjatundliku järelevalve ehk omanikujärelevalve. Selle mõte on eelkõige kaitsta omaniku huve ja saavutada ehitise ohutus.

Omanik võib teha järelevalvet ise või selle tellida, aga mitte ehitajalt ega temaga seotud isikult. Kui omanik ei ole omanikujärelevalve tegemiseks piisavalt pädev, tellib ta selle teenusena kvalifikatsiooninõuetele vastavalt isikult.

Järelevalvet tuleb teha määruse nõuetele vastavalt, kui

  • ehitamiseks on vajalik ehitusluba või
  • koos ehitusteatise või kasutusteatisega tuleb esitada ehitusprojekt

Et leida ehitusvead õigel ajal, peab omanik või palgatud spetsialist objekti regulaarselt kontrollima ja vaatama tehtud tööd õigel ajal üle. Tööde kontrollimine eeldab projekti lugemise oskust ning materjalide ja tootjate juhistega kursis olemist.

Kasutusteatis ja kasutusluba on kohaliku omavalitsuse ametlik kinnitus selle kohta, et hoone vastab nõuetele (sh on ehitatud ehitusteatise või ehitusloa alusel), on ohutu ja seda tohib ettenähtud otstarbel kasutada. Üldjuhul peab iga ehitusteatis ja ehitusluba lõppema kasutusteatise või kasutusloaga.

Kasutusteatise saad esitada või kasutusloa taotleda ehitisregistri kaudu. Ehitusseadustiku lisa 2 alusel on vaja:

  • väiksema hoone (20–60 m² ja kuni 5 m kõrge) puhul esitada kasutusteatis
  • suurema hoone (üle 60 m² või üle 5 m kõrge) puhul taotleda kasutusluba

Kasutusteatis

Kasutusteatis tuleb esitada vähemalt 10 päeva enne hoone kasutamise algust. Kasutusteatise läbivaatamise käigus kohalik omavalitsus mh kooskõlastab selle vajadusel Päästeameti jt pädevate asutustega (vt erijuhud).

Kasutusteatise alusel võib hoonet kasutada üldjuhul tähtajatult, välja arvatud juhul, kui hoone on püstitatud ajutisena.

Näidisnimekiri koos kasutusteatisega esitatavatest ehitusdokumentidest (täpsusta kohaliku omavalitsusega, sest praktika võib olla erinev):

  • ehitusprojekt, mille järgi hoone ehitati (kui lisa 2 tabelis on nõutud kasutusteatis ja ehitusprojekt)
  • teostusjoonised
  • ehituspäevik
  • tehnosüsteemi või -seadme mõõdistusprotokoll
  • elektri- ja/või gaasipaigaldise ja/või lifti kasutuselevõtu korral nõuetele vastavust tõendav audit
  • muud asjakohased (ehitus)dokumendid, mis võimaldavad saada hoone kasutamiseks ja kontrollimiseks asjakohast teavet

Ajakulu: Kasutusteatise esitamise järel on kohalikul omavalitsusel 10 päeva, et vajadusel algatada andmete lisakontroll. Kui kohalik omavalitsus ei teavita selle aja jooksul andmete lisakontrolli vajadusest, võib alustada hoone kasutamist.

Kui aga kohalik omavalitsus teavitab andmete lisakontrolli vajadusest, esitab ta lisanõuded 30 päeva jooksul alates teavitamisest. Kui kohalik omavalitsus on teinud taotluse kohta märkusi, mille taotleja peab kõrvaldama, siis nende lahendamiseks kuluvat aega ei arvestata 30 päeva hulka.

Riigilõiv: Kasutusteatise läbivaatamine on tasuta.

Kasutusluba

Koos kasutusloa taotlusega tuleb esitada ehitusprojekt, mille järgi hoone ehitati. Kasutusloa taotluse läbivaatamise käigus kohalik omavalitsus mh kooskõlastab selle vajadusel Päästeameti jt pädevate asutustega (vt erijuhud).

Kasutusloa alusel võib hoonet kasutada tähtajatult, välja arvatud juhul, kui hoone on püstitatud ajutisena. Põhjendatud juhul on kohalikul omavalitsusel õigus seada kasutusloa kehtivuse tähtaeg.

Kasutusluba antakse iga hoone kohta eraldi.

Näidisnimekiri kasutusloa taotlemiseks vajalikest dokumentidest (täpsusta kohaliku omavalitsusega, sest praktika võib olla erinev):

  • ehitusprojekt, mille järgi hoone ehitati
  • ehitustööde päevik
  • kaetud tööde aktid (nt armeering, avatäidete paigaldus ja tihendamine, tuletõkke või hüdroisolatsiooni paigaldus)
  • teostusjoonised ja tehnosüsteemide projektid (sh vundament, vee- ja kanalisatsioonitorud, ventilatsioon, põrandaküttetorud, elektripaigaldis)
  • ehitusjärgne geodeetiline mõõdistus
  • tahkel kütusel toimiva kütteseadme korral kütteseadme pass
  • korstna olemasolul laduja pädevustõend
  • seadmete (nt soojuspump, katel, boiler, konditsioneer) protokollid ja juhendid
  • ehitamisel kasutatud materjalide sertifikaadid
  • elektri- ja/või gaasipaigaldise ja/või lifti kasutuselevõtu korral nõuetele vastavust tõendav audit

Ajakulu: Kasutusluba antakse 30 päeva jooksul. Kui kohalik omavalitsus on teinud taotluse kohta märkusi, mille taotleja peab kõrvaldama, siis nende lahendamiseks kuluvat aega ei arvestata 30 päeva hulka.

Riigilõiv: Elamu kasutusloa riigilõiv on 30 eurot, elamu abihoone puhul 60 eurot.

Korduma kippuvad küsimused majade projekteerimise kohta

Kui kaua võtab aega majade projekteerimine?

Projekti kestus sõltub objekti tüübist ja keerukusest. Üksikelamute projekteerimine võtab tavaliselt 1–2 kuud, mahukamate ühiskondlike või äriprojektide puhul võib protsess kesta 2–6 kuud. Täpne ajakava sõltub kooskõlastustest, objekti suurusest ja otstarbest.

Oleme paindlikud ja vajadusel koostame ka alternatiivse ajagraafiku, mis sobib kliendi võimalustega. Nii saame tagada, et projekteerimisprotsess on sujuv ja stressivaba.

Hind sõltub hoone suurusest, keerukusest ja vajamineva dokumentatsiooni mahust. Täpne maksumus selgub pärast esialgset konsultatsiooni.

Üldjuhul ei saa. Ehitusseadustiku järgi võib ehitada ainult tööprojekti alusel, seega on arhitektuurneprojekt vajalik. Erandiks on väikeehitis – kui hoone on kuni 20 m² ja alla 5 m kõrgune, võib selle püstitada ilma projektita. Suuremate hoonete puhul on arhitektuuriprojekt alati kohustuslik.

Ehituseks vajaliku dokumentatsiooni võib koostada vaid vastava kutsetunnistusega arhitekt või insener. Arhitekt aitab tagada, et hoone vastab normidele ja on kvaliteetselt lahendatud.

Tegelikult ehitada ainult eelprojekti alusel ei tohi, sest seaduse järgi tohib ehitada ainult tööprojekti alusel.

Praktikas juhtub siiski, et mõnikord kogemustega ehitajad suudavad eelprojekti alusel ehitust läbi viia, kuid see ei ole soovitatav ega riskivaba.

Seetõttu on kõige kindlam ja efektiivsem eelprojekt edasi arendada tööprojektiks, et ehitus oleks sujuv, ohutu ja seaduslik.

Jah! Meie teenus hõlmab täielikku projekti haldust, sh ehituslubade taotlemist, kooskõlastuste korraldamist ja dokumentide koostamist. See tähendab, et kliendil on üks kontaktpunkt kogu protsessi vältel.

Koostöö algab konsultatsioonist, kus kaardistame teie soovid ja vajadused. Seejärel loome eskiisid ja visuaalid, mille üle saame arutada ja teha muudatusi. Projekt valmib läbi mitme etapi, kuni kõik osapooled on rahul lõpptulemusega.